各旗市區(qū)人民政府，市政府各部門，駐呼倫貝爾市各單位：

《呼倫貝爾市住宅物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府2024年第5次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真抓好貫徹落實。

2024年3月22日

（此件公開發(fā)布）

呼倫貝爾市住宅物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合呼倫貝爾市實際，制定本辦法。

第二條呼倫貝爾市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本辦法。上位法已經(jīng)作出規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 物業(yè)管理工作堅持黨建引領(lǐng)，建立健全由街道辦事處（含蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）牽頭，社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會（含物業(yè)管理委員會，下同）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、職能部門等共同參與的協(xié)調(diào)運行機(jī)制，形成社區(qū)治理合力。

鼓勵業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員，符合條件的社區(qū)黨支部委員會、社區(qū)委員會的成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

第四條街道辦事處具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。要在街道辦事處明確承擔(dān)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，配備與工作相適應(yīng)的工作人員，落實工作經(jīng)費。主要負(fù)責(zé)推動業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，加強(qiáng)對業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆組建工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的管理，調(diào)處物業(yè)管理矛盾和糾紛，對于涉及多部門的問題，要及時召開物業(yè)管理聯(lián)席工作會議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)行為開展多部門聯(lián)動執(zhí)法。加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理承接查驗、移交、接管和退出的監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門為我市物業(yè)行政主管部門，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)（含獨棟居住建筑）物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，接受市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

各相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)對住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理職責(zé)按照以下內(nèi)容執(zhí)行，各旗（市、區(qū)）人民政府另有明確規(guī)定的可以按照當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行。

（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾分類和管理、房屋建筑工程質(zhì)量保修的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)查處房產(chǎn)測繪面積弄虛作假、建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動的裝飾裝修工程、擅自施工、擅自利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營、擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路和場地?fù)p害業(yè)主共同利益等行為；負(fù)責(zé)查處開發(fā)建設(shè)單位將未繳納住宅維修資金房屋交付買受人以及未經(jīng)招投標(biāo)或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)的行為；負(fù)責(zé)查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理一并委托給他人的行為。

（二）城市管理綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門移交的行政處罰案件處理，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會生活噪聲污染、餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染、露天燒烤污染、城市焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染、擅自伐移樹木、侵占?xì)木G地等行為的行政處罰工作；聯(lián)合公安、農(nóng)牧等部門，按照《呼倫貝爾市城市養(yǎng)犬管理條例》規(guī)定，共同做好相關(guān)違法行為查處工作。

（三）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)開展社區(qū)警務(wù)工作，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范，對安防設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)、使用進(jìn)行管理、指導(dǎo)和監(jiān)督，對安防情況開展監(jiān)督檢查，依法查處住宅小區(qū)內(nèi)危害公共安全、妨害公共秩序的違法行為；對公共安全視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)的管理情況進(jìn)行日常監(jiān)督；聯(lián)合城市管理綜合執(zhí)法、農(nóng)牧等部門，按照《呼倫貝爾市城市養(yǎng)犬管理條例》規(guī)定，共同做好相關(guān)違法行為查處工作。

（四）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事無照經(jīng)營的行為；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備的監(jiān)管，依法查處相關(guān)違法行為；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查工作，依法查處各類價格違法違規(guī)行為。

（五）自然資源部門在核發(fā)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃許可時，負(fù)責(zé)審查物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)配套要求。對未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時建設(shè)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時建設(shè)的行為進(jìn)行查處。

（六）社會工作部負(fù)責(zé)指導(dǎo)城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系治理能力建設(shè)，完善社區(qū)服務(wù)功能，提升社區(qū)治理水平。

（七）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理工作。

（八）應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)消防工作實施監(jiān)督管理，并由本級人民政府消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施。其他相關(guān)部門根據(jù)《中華人民共和國消防法》《內(nèi)蒙古自治區(qū)消防條例》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)消防安全責(zé)任制實施辦法》中規(guī)定的消防安全職責(zé)，按照“管行業(yè)必須管安全、管業(yè)務(wù)必須管安全、管生產(chǎn)經(jīng)營必須管安全”的要求，在各自職責(zé)范圍內(nèi)依法依規(guī)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全工作。

（九）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防控宣傳指導(dǎo)工作，對供水單位進(jìn)行衛(wèi)生監(jiān)督。

（十）其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好相關(guān)物業(yè)服務(wù)工作。

第六條 由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用等級評價制度，將遵守法律法規(guī)規(guī)定、履行合同和投訴處理等情況，記入信用檔案，定期向社會公布物業(yè)服務(wù)人信用等級信息。同步建立紅黑名單制度，設(shè)立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。街道辦事處要根據(jù)日常了解掌握的情況，對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出評價意見，作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門評價企業(yè)信用的重要內(nèi)容記入信用檔案。

第七條物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集，旗（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)行政管理部門等各方代表參加。未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主代表參加。如遇緊急問題，也可由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)組織召開，旗（市、區(qū)）分管物業(yè)工作的處級領(lǐng)導(dǎo)干部參加主持。聯(lián)席會議每個街道辦事處每年最少召開兩次，各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門每年最少組織召開一次。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會選舉和換屆過程中出現(xiàn)問題的；

（三）物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)問題的；

（四）物業(yè)服務(wù)人在交接過程中出現(xiàn)問題的；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)服務(wù)糾紛；

（六）需要當(dāng)?shù)攸h委、政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的事項。

第八條 各旗（市、區(qū)）人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制。應(yīng)對突發(fā)公共事件期間，各旗（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)落實屬地管理責(zé)任，依法采取各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予相應(yīng)物資和資金支持。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合開展相關(guān)工作。

第九條物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，開展行業(yè)培訓(xùn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供行業(yè)發(fā)展動態(tài)、信息、意見及建議，參與調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。定期監(jiān)測并公布物業(yè)服務(wù)清單，公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時參考。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國家、自治區(qū)物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

物業(yè)使用企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用企業(yè)約定，但不得違反法律法規(guī)和管理（含臨時性）規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。違反規(guī)定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第十一條 各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要指導(dǎo)和監(jiān)督有關(guān)單位和部門按照有利于實施物業(yè)管理的原則，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、土地使用權(quán)屬范圍、自然界限、社區(qū)布局等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域。配套設(shè)施和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會，選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)應(yīng)在預(yù)售方案或現(xiàn)房銷售合同中明確物業(yè)管理區(qū)域并按規(guī)定進(jìn)行備案。已投入使用但尚未劃分的物業(yè)管理區(qū)域，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，會同街道辦事處結(jié)合物業(yè)管理實際，確定物業(yè)管理區(qū)域并在社區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行公告。

第十二條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，應(yīng)當(dāng)籌備成立業(yè)主大會。

符合成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面告知屬地街道辦事處，也可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名，書面告知屬地街道辦事處成立業(yè)主大會。由屬地街道辦事處及居（村）民委員會組織成立業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作，制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表。

業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。

業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦，也可以由街道辦事處組織業(yè)主聯(lián)名推薦；業(yè)主代表按照推薦業(yè)主人數(shù)高低確定順序。

業(yè)主大會籌備組的成員名單及簡介，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會籌備組成立之日起三個工作日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示七日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的由街道辦事處協(xié)調(diào)處理。

籌備組成員中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）所在物業(yè)服務(wù)區(qū)域中的房屋產(chǎn)權(quán)所有人；

（二）未在本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人中兼職且與本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人無利害關(guān)系；

（三）無損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌的行為；

（四）無違法建設(shè)、擅自占用或者破壞物業(yè)共用部位的行為；

（五）無其他違反物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約或者損害業(yè)主共同利益、影響公正履職的行為。

第十三條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)及時核實、更新業(yè)主清冊及業(yè)主聯(lián)系方式等信息，妥善保管收集的信息和文件資料?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)首次召開業(yè)主大會會議，并于召開十五日前通知全體業(yè)主，首次業(yè)主大會應(yīng)表決管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并于業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后七日內(nèi)將相關(guān)資料移交業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式召開。

首次業(yè)主大會未能召開或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在解散前七日內(nèi)將收集的信息和文件資料移交轄區(qū)社區(qū)居（村）民委員會封存。

第十四條 明確業(yè)主委員會是業(yè)主大會決定事項的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)做好對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管工作，同時督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，對業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，勸導(dǎo)業(yè)主繳納物業(yè)費。

業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況按照三人至十一人的單數(shù)確定，鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會委員，推動業(yè)主委員會成立黨組織，充分發(fā)揮黨組織和黨員戰(zhàn)斗堡壘和先鋒模范作用，保障物業(yè)管理健康發(fā)展。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會的主任和副主任，其中主任一人，副主任一至三人。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生或內(nèi)容變更之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地街道辦事處備案。

第十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人中兼職或者與該物業(yè)服務(wù)人有其他利害關(guān)系。

第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費和業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，費用由全體業(yè)主承擔(dān)，也可以從業(yè)主共有部分經(jīng)營所得收益中列支。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況、業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼發(fā)放情況，應(yīng)當(dāng)定期由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十七條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會、業(yè)主大會成立后未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)項目所在地街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織嘎查村民委員會、居民委員會、業(yè)主組建物業(yè)管理委員會，臨時履行業(yè)主委員會職責(zé)，推動符合條件的住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十八條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并出具交納物業(yè)服務(wù)費用的證明或者對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會。

第十九條物業(yè)服務(wù)人按照合同約定以及《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

第三章前期物業(yè)管理

第二十條 新建住宅小區(qū)物業(yè)實行前期物業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定通過招投標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對新建小區(qū)選聘前期物業(yè)程序進(jìn)行全過程監(jiān)管，營造競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場。

各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)?，并定期組織培訓(xùn)和考核，實行動態(tài)管理。

第二十一條 分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)簽訂內(nèi)容一致的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

物業(yè)服務(wù)人在與開發(fā)建設(shè)單位承接住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)在旗（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，形成查驗記錄，簽訂查驗協(xié)議，辦理交接手續(xù)。查驗結(jié)果在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公示，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，對符合交付條件的住宅小區(qū)分期進(jìn)行承接查驗，分期辦理交接手續(xù)。

查驗記錄未經(jīng)旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)人私自交接的，產(chǎn)生的維修維護(hù)責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門督促限期改正。

居民住宅公共區(qū)域技防系統(tǒng)建成后，建設(shè)單位還應(yīng)委托具有檢驗資格的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)檢測；檢測通過后，建設(shè)單位應(yīng)會同旗(市、區(qū))公安機(jī)關(guān)組織驗收，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得投入使用。

第二十二條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計配置具備水、電、通風(fēng)、自然采光等基本使用功能和使用條件的地面以上獨立成套、獨立測量的房屋作為物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房，所在樓層應(yīng)盡量位于一層。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百平方米配置；業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于三十平方米配置。在保障物業(yè)用房的前提下，具備條件的應(yīng)設(shè)立社區(qū)警務(wù)室用房。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房等公共用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途，不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。在物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位，督促建設(shè)單位按時完成保修。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

保修期內(nèi)產(chǎn)生的確需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修的房屋質(zhì)量問題，無論是否超過保修期都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，問題產(chǎn)生時間以物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記日期或業(yè)主明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)日期為準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主反映的問題做好確認(rèn)查驗和登記記錄工作，涉及需要相關(guān)部門參與確認(rèn)的質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時確認(rèn)。

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，但不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)而停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十五條建立完善“六個備案”工作機(jī)制：

（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，要將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料向項目所在地旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行備案；

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生或依法變更生效之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地街道辦事處備案；

（三）建設(shè)單位在房屋銷售之前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，但不得侵犯房屋買受人的利益，并在申請房屋預(yù)售許可前將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報物業(yè)項目所在地旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案；

（五）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)項目所在地旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。備案時應(yīng)提供物業(yè)企業(yè)法人、項目經(jīng)理、24小時消防值班室人員等進(jìn)駐小區(qū)維護(hù)管理人員基本信息；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)項目所在地街道辦事處備案。

各旗（市、區(qū)）物業(yè)行業(yè)主管部門和街道辦事處要對以上“六個備案”建立信息共享機(jī)制，七個工作日內(nèi)互相告知。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真履行法定義務(wù)，不得以任何理由拒絕履行。應(yīng)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，不得將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、車輛停放費用等捆綁收費；不得采取停止供水、供電、供熱、供氣、停止提供安保與技防服務(wù)以及限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)、入戶等方式催交或者變相催交物業(yè)服務(wù)費；不得處分屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)。

第二十七條 進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，全市物業(yè)服務(wù)推行“菜單式”服務(wù)模式，物業(yè)行政主管部門要聯(lián)合市場監(jiān)督管理、物業(yè)行業(yè)協(xié)會等部門，將物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用進(jìn)一步量化、細(xì)化，明確、明晰物業(yè)企業(yè)在小區(qū)服務(wù)中的內(nèi)容和職責(zé)，在物業(yè)服務(wù)合同中對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；

（四）電梯、消防、監(jiān)控（技防系統(tǒng)）等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

（五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用情況，住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

（六）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

（七）各類違法問題投訴舉報受理單位和聯(lián)系方式；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，建立服務(wù)質(zhì)量保障體系，建立接訴即辦快速處理機(jī)制。應(yīng)當(dāng)提升服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)，健全薪酬制度和員工激勵制度，引入高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才。開展職業(yè)技能培訓(xùn)和競賽，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平。

第三十條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，運用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。通過在電梯、消防、給排水等重要設(shè)施布設(shè)傳感器，實現(xiàn)智慧預(yù)警、智慧研判、智慧派單、智慧監(jiān)督。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。通過線上線下服務(wù)融合發(fā)展，鼓勵向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)開展公益性宣傳，將創(chuàng)建全國文明城市、促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)、加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、實施垃圾分類等納入宣傳內(nèi)容。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與社區(qū)治安群防群治與平安建設(shè)，配合公安機(jī)關(guān)開展治安防范工作。

第三十一條 健全物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)當(dāng)提前三十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，并按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)。

擬通過召開業(yè)主大會方式解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，除業(yè)主大會明確物業(yè)管理區(qū)域由業(yè)主自管外，一般情況下應(yīng)明確新引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)期限，最長不得超過3個月。解聘和新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序、結(jié)果的合法性由街道辦事處負(fù)責(zé)確認(rèn)。在新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理完成交接手續(xù)的情況下，舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)服務(wù)工作，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。合同中無單獨約定的，舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費用收費截止日期以業(yè)主大會確定業(yè)主自管或重新確定引進(jìn)新物業(yè)之日當(dāng)天（含）計算。確定的新、舊物業(yè)要在7日內(nèi)完成全部交接。

舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等為由拒絕辦理交接，不得阻撓新選聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)，對于業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會可以催交；逾期仍不交納的，舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。對于不按期撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)街道辦事處和旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門督促仍不撤出的，由旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)在物業(yè)企業(yè)等級評價時給予舊物業(yè)企業(yè)在原評價等級基礎(chǔ)上再降一級處理。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十二條對于國家和自治區(qū)法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明確禁止的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)管理單位依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十三條 未在物業(yè)服務(wù)合同里明確約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不允許以各種名義收取或變相收取裝修保證金。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為、注意事項以及該房屋承重結(jié)構(gòu)平面圖書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并張貼在房屋入戶門內(nèi)側(cè)。房屋裝飾裝修過程中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場巡查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員違反有關(guān)法律法規(guī)以及管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會。

裝飾裝修施工污染物業(yè)共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人予以修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀。業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)人通知的期限內(nèi)未修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理，所需費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視、安防設(shè)施等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施應(yīng)當(dāng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付。建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供熱、供氣等有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加；驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

已投入使用的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的，由物業(yè)所在地旗（市、區(qū)）人民政府組織專業(yè)經(jīng)營單位驗收。驗收合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位接收；驗收不合格的，由旗（市、區(qū)）人民政府組織相關(guān)單位進(jìn)行整改，整改合格后，由專業(yè)經(jīng)營單位接收。

移交給專業(yè)經(jīng)營單位的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)。尚在保修期內(nèi)的，其費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十五條 由各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門面向社會公開選擇確定至少三家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價格提供基本物業(yè)服務(wù)，供無物業(yè)小區(qū)居民在引進(jìn)物業(yè)服務(wù)或因物業(yè)服務(wù)人不履行或者不能履行物業(yè)服務(wù)合同時選擇，提供清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、24小時消防值班等維持業(yè)主基本生活安全的服務(wù)事項。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會決定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費或者物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此部分資金應(yīng)單獨立賬，獨立核算，定期公布賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金，住宅專項維修資金不允許由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家、自治區(qū)規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量，住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬、專戶存儲、核算到戶。

各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要聯(lián)合財政部門探索推動新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時，由建設(shè)單位代為足額繳納首期住宅維修資金，購房人在辦理房屋交付手續(xù)前應(yīng)按照所擁有的建筑面積交存，未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。要積極引導(dǎo)未繳納住宅維修資金或住宅維修資金余額不足30%的居民繳納住宅維修資金。

第三十八條各旗（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立健全危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全緊急情況的住宅維修資金使用制度，每項應(yīng)急維修內(nèi)容，都應(yīng)面向社會公開招標(biāo)選擇不少于三家具有相應(yīng)維修資質(zhì)的企業(yè)，公布維修價格明細(xì)，供發(fā)生緊急情況時由業(yè)主委員會等緊急使用人選擇使用。應(yīng)急維修的企業(yè)要確保包括前期工程量查驗在內(nèi)的全過程施工安全，維修結(jié)束后，由申請使用人組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主代表進(jìn)行竣工驗收，將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人的，由社區(qū)提出申請，并組織代修和驗收，費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。

可以直接申請使用維修資金緊急情況的緊急情況包括：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）未向?qū)I單位移交產(chǎn)權(quán)的二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全事故的緊急情況。

第六章附則

第三十九條對于各職能部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等違反國家、自治區(qū)相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定，需要進(jìn)行處罰的，按照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

第四十條其他管理人接受委托，為住宅小區(qū)業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的，適用本辦法有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。

第四十一條本辦法自印發(fā)之日起施行。